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怎么租到靠谱的写字楼?

2020年08月24日 10:51


1.明确公司需要的面积范围,比如400-500平米。
2.明确最高可以承受的价格,比如5元/平米/天;明确你们公司能接受的价格是否包括发票、物业和取暖。
3.明确每年(或者每月)的租金预算,比如10万。
4.明确你要租的地址范围,比如海淀区或者CBD,按照商圈或者区县划分都可以。

各种提供写字楼租售信息的网站根据你的条件筛选出你满意的写字楼。
怎样衡量满意:主要看交通(地铁、公交、环线),周边餐饮,购物,*高校(方便人才招聘)。
写字楼分三批筛选:
第一批:完全符合你的要求的楼。利用搜索引擎搜索和查看写字楼的外观图片、评价、地理位置。
第二批:价格比预算价格高出1元范围的写字楼。比如你预算5元/天/平米以内,那你就将5-6元/天/平米的筛选出来。
第三批:价格或者交通较为不能承受,但其他方面突出的写字楼。比如有的楼挨着地铁,什么都很好,但是价格很贵。

针对第一批写字楼:挨个去给提供房源的经纪人或者该楼的物业打电话。如果房源信息只有经纪人的,也在网上搜出该楼的租售部或者物业的电话,两个都打过去。
注:这个时候可能会很受挫,因为很多时候房源其实都没了,大概85%以上的人都会告诉你这套房子不在了。但是没关系,你打过去的经纪人应该有60%会主动提出来要帮你找房子,这时候你就把我写在最前面的你明确的要求告诉他,等着他找到房子了给你电话就行。

之后一周内,你会不停地各种接到经纪人的电话(如果你之前打出去的够多的话)。他会给你推荐各种房子,当他提出了面积和价格符合你要求了的房源时,你就按照大厦的名字Google一下,查看一下大楼的图片和位置,觉得可以一试就和他约时间去看房子。

如何看房子:
1.采光:主要看朝向和窗户,是否会符合你们的办公需求。
2.通风:看中央空调的密度和功率。
3.房屋质量:是否漏水,是否有裂缝,是否甲醛超标。
4.周边:交通,餐饮等;周围的办公环境。
5.公共设施:电梯,厕所等。
6.物业服务:主要看保洁。
7.装修情况:去看的房子的装修状况直接决定了装修的成本。比较理想的状况其实是毛坯房,这样电路、空调、隔断都可以从0开始做,做符合自己公司风格的东西。但是大部分都已经有公司用过的,隔断都得打掉,跟着墙壁地面什么的都得重做。如果要考虑装修成本,建议带一个熟识的装修师傅去估计一下价格。

看房子的时候要注意打听:
1.中央空调的时间及加时费用:一般写字楼中央空调供气时间是周一到周五8:00-17:00,这个期间的费用只是走电而已,具有写字楼资质的楼是商用电,北京的价格是1.2元/度。如果你们公司经常需要加班或者周六日需要上班,就要问清楚增容费。不同的楼不同,计算方式不同。有的按照每平米/每小时计算,有的按照每小时计算,价格也不等。
2.房屋的使用率:因为写字楼都有公摊(比如大厅、走廊、电梯、厕所等),所以拿到的面积肯定不是报出的面积。使用率一般在70%左右,高一点的可能达到75%。如果业主或者经纪人报出的面积是600平米,使用率为70%,那么实际你去看房的时候面积应该在420平米左右。你可以拿尺子或者直接脚步测量一下面积。
3.楼房是否具有写字楼资质:意思就是,如果你的公司需要正式注册或者搬迁注册地址,就需要搬到有注册资格的楼房。鉴别很简单,只要楼房可以作为或者已经有人入住作为公寓,那这个楼就应该被pass。写字楼资质的房子是商用或者办公用的。
4.免租期:房屋要装修,一般业主会给免租期。根据业主的小气程度,免租期长短不同。
5.中介费用:有的业主会说,如果他们付中介费,租金就得高一些;如果你们付钱,租金就会低一些。

针对第一批写字楼打出去的电话再去看的房子,很难有满意的。如果碰到满意的房子,就可以领你的上司一起去看一下了。如果没有碰到满意的,就给第二批和第三批房源里面的经纪人或者业主打电话,继续等待经纪人给你打电话。

这个阶段基本上你已经有了中意的楼房了,但是可能受其他因素限制没有合适的房源,或者直接没有房源。这个时候就得利用一下中介的力量了。大概同一个中介在带你看过一个房子,或者打过两个电话就直接被你否掉了房子之后,会问你对什么样的房子比较中意。你就可以把你在这三批里面看到的觉得很好的房子告诉他,他就会紧盯着这几处的房源。因为一旦这边有了符合你要求的房源,他牵线的成功率就会大大提升。

然后就还是循环往复等着中介给你打电话了。当然你也可以上58同城等等主动出击主动去找房子的。

如果找到了各方面合适的房子,就尽快带着上司去看一下,然后一起列出优劣分析一下是否合适办公。敲定以后就马上和中介或者业主直接联系约定时间详谈,谈的内容包括免租期、承租时间等等,具体的协商内容要靠合同来协定。

签合同时候要注意的:
1.付款方式:押N付N?业主会根据不同的承租期对押金作出不同的要求。比如押2付2就是指你每次付款是付两个月的租金,第一期付款时付两个月租金的钱作为押金,这个是很不合理的一个要求。一般情况下是押一付三。
2.业主和承租人的责任:比如租赁房屋有质量问题,责任到谁。这部分要写的很详细才行,不然有可能会吃亏。
3.租金:在租金年年飞涨的情况下,长期租房时候业主会提出租金涨价的要求,比如每年涨1元,或者按照5%的比例递增。

其他要注意的(再想到再补充)
一、跳开房产中介私下交易(业内叫“跳中介”及“飞单”)。包括3种:
1.在A公司看中房源后,花廉价中介费到B中介公司办理后续交易手续,成为“半跳”。
2.通过中介公司促成交易后,跳开中介直接手拉手,称为“全跳”。
3.朋友之间的私下成交,称为“隐跳”。
跳开中介不仅有可能还要支付原来公司的中介费,而且也增加了交易带来的风险,例如信息真实性的审核、房屋交付、产权证转移等。房产交易双方在选择私底下交易前应当慎重考虑。
二、合同中的霸王条款。一个是判断,一个是维权,网上资料比较多,不赘述。

租房之前还可以了解的:

  1. 比较容易租到的房源是100-200平米左右,或者1000平米以上的。

  2. 综合情况比较好的楼房普遍的价格在5元以上。

  3. 有时候会同时有不同的中介介绍同一个房源,可以在心里比较一下他们之间的区别(价格、物业等)。

  4. 价格是可以商量的东西,要对你们的公司的资质有信心。

  5. 一定要考虑清楚再决定,不要着急和业主商谈。公司环境是员工的另一个家,不能有太勉强的因素。

  6. 下手要快、准、狠。

  7. 第5条与第6条并不矛盾。


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